Por que a sustentabilidade está a remodelar o setor imobiliário
O setor imobiliário é responsável por quase 40% das emissões globais de carbono relacionadas com a energia e por aproximadamente 36% do consumo final de energia. Os edifícios geram emissões durante a construção, a operação diária e a eventual demolição. À medida que a União Europeia aperta a regulamentação climática, os proprietários imobiliários, os promotores e os REIT enfrentam uma pressão crescente para medir, reportar e reduzir o seu impacto ambiental em carteiras inteiras.
A convergência da CSRD, da Taxonomia da UE e da Diretiva Desempenho Energético dos Edifícios (DPEE) cria um quadro regulatório que exige dados de sustentabilidade transparentes e auditáveis das empresas imobiliárias. Os investidores, os inquilinos e os reguladores esperam agora informações granulares sobre o desempenho energético, a intensidade carbónica e os planos de transição para cada imóvel de uma carteira.
Em Portugal, o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE) supervisiona as obrigações de certificação energética para edifícios residenciais e não residenciais, enquanto a APA supervisiona o cumprimento ambiental mais amplo.
Desempenho energético dos edifícios e carbono operacional
O carbono operacional, as emissões geradas pelo aquecimento, arrefecimento, iluminação e funcionamento dos edifícios durante a sua fase de utilização, representa a maior quota das emissões imobiliárias. Na maioria das carteiras comerciais e residenciais, as emissões de Âmbito 1 (combustão no local) e Âmbito 2 (eletricidade e calor adquiridos) das operações dos edifícios dominam a pegada de carbono.
O acompanhamento do carbono operacional exige a integração de dados de sistemas de gestão de edifícios (BMS), contadores de serviços públicos e fornecedores de energia em todas as propriedades. As métricas-chave incluem a intensidade de uso de energia (IUE) medida em kWh por metro quadrado, a intensidade carbónica por metro quadrado e as emissões totais da carteira desagregadas por tipo de propriedade e geografia.
A DPEE reformulada, adotada em 2024, estabelece uma trajetória clara: todos os edifícios novos devem ter emissões zero a partir de 2030, e os edifícios existentes devem atingir pelo menos a classe energética E até 2030 e D até 2033 para propriedades não residenciais.
A recolha automatizada de dados da Dcycle conecta diretamente a fornecedores de serviços públicos e plataformas de BMS, eliminando o trabalho manual em folhas de cálculo e garantindo dados de energia consistentes e prontos para auditoria em toda a carteira.
Carbono incorporado na construção e renovação
Embora as emissões operacionais recebam mais atenção, o carbono incorporado, as emissões provenientes do fabrico de materiais de construção, do seu transporte e da montagem dos edifícios, pode representar 30 a 50% das emissões totais do ciclo de vida de um edifício. Para novos empreendimentos e renovações maiores, o carbono incorporado está a tornar-se uma métrica de reporte crítica.
Principais fontes de carbono incorporado no imobiliário:
- Betão e cimento: Responsável por cerca de 8% das emissões globais de CO2. As alternativas de betão de baixo carbono podem reduzir o carbono incorporado em 30 a 50%.
- Aço e metais: Fontes de emissão significativas, embora o aço reciclado ofereça reduções substanciais.
- Isolamento e revestimentos: Frequentemente subestimados, mas coletivamente significativos à escala da carteira.
Ao abrigo da Taxonomia da UE, as empresas imobiliárias devem demonstrar que as novas construções cumprem as normas de edifícios com necessidades quase nulas de energia (NZEB) e que as renovações alcançam pelo menos 30% de redução da procura de energia primária. A avaliação do ciclo de vida (ACV) é cada vez mais exigida para quantificar o carbono incorporado juntamente com o desempenho operacional.
Acompanhamento de emissões da carteira em múltiplas propriedades
Para os REIT, os gestores de propriedades e os investidores institucionais, os dados de edifícios individuais só são úteis quando agregados numa visão coerente da carteira. O acompanhamento ao nível da carteira permite comparar o desempenho entre propriedades, identificar as de desempenho mais fraco e priorizar a alocação de capital para investimentos em eficiência energética.
O acompanhamento eficaz da carteira exige:
- Recolha padronizada de dados em diferentes tipos de propriedade (escritórios, retalho, logística, residencial)
- Bases de dados de fatores de emissão consistentes atualizadas anualmente para refletir a descarbonização da rede elétrica
- Cobertura do Âmbito 3 incluindo emissões dos inquilinos, cadeias de abastecimento de construção e ativos arrendados a jusante
- Comparação ano a ano ajustada para aquisições, alienações e alterações na ocupação
O Âmbito 3, Categoria 13 (ativos arrendados a jusante) e a Categoria 15 (investimentos) do Protocolo GHG são particularmente relevantes para senhorios e investidores imobiliários.
A plataforma da Dcycle suporta a medição da pegada de carbono tanto ao nível do ativo individual como da carteira, com consolidação automatizada e desagregação por tipo de propriedade, geografia e categoria de âmbito.
Requisitos de reporte CSRD para empresas imobiliárias
A CSRD aplica-se a grandes empresas imobiliárias e REIT cotados que cumpram os limiares de tamanho (250 ou mais trabalhadores, 50 milhões de euros ou mais de volume de negócios, ou 25 milhões de euros ou mais de total de ativos). Para o setor imobiliário, vários tópicos ESRS são tipicamente materiais:
- ESRS E1 (Alterações climáticas): Emissões de Âmbito 1, 2 e 3, planos de transição e metas de eficiência energética
- ESRS E1-5 (Consumo de energia): Mix energético, quota de energia renovável e métricas de intensidade por metro quadrado
- ESRS E2 (Poluição): Qualidade do ar interior, materiais perigosos (amianto em edifícios mais antigos) e poluição em estaleiros de construção
- ESRS E4 (Biodiversidade): Alteração do uso do solo, gestão de espaços verdes e impacto nos ecossistemas locais
- ESRS S1 (Força de trabalho própria): Saúde e segurança em estaleiros de construção e nas operações de gestão de propriedades
As avaliações de dupla materialidade para empresas imobiliárias devem considerar tanto os riscos financeiros (ativos encalhados devido a classificações energéticas fracas, riscos físicos climáticos como inundações) como a materialidade de impacto (contribuição para ilhas de calor urbanas, consumo de recursos).
Alinhamento com a Taxonomia da UE para atividades imobiliárias
A Taxonomia da UE define critérios técnicos de seleção específicos para as atividades imobiliárias. Três atividades são particularmente relevantes:
- Construção de novos edifícios (Atividade 7.1): Devem cumprir os requisitos NZEB menos 10% de procura de energia primária, atingir testes de impermeabilidade ao ar e integridade térmica, e realizar uma avaliação do Potencial de Aquecimento Global (PAG) do ciclo de vida para edifícios com mais de 5.000 metros quadrados.
- Renovação de edifícios existentes (Atividade 7.2): Devem alcançar pelo menos 30% de redução na procura de energia primária em comparação com a linha de base antes da renovação, suportada por uma auditoria energética ou certificado de desempenho energético.
- Aquisição e propriedade de edifícios (Atividade 7.7): Os edifícios devem deter pelo menos a classe A do Certificado de Desempenho Energético (CPE), ou estar entre os 15% com menor procura de energia primária do parque edificado nacional.
Para as empresas imobiliárias, o alinhamento com a Taxonomia afeta diretamente o acesso ao financiamento verde, a elegibilidade para obrigações verdes e a confiança dos investidores.
Requisitos da DPEE e o caminho para a descarbonização
A DPEE reformulada estabelece a trajetória de descarbonização de edifícios mais ambiciosa do mundo. Para as empresas imobiliárias, a conformidade significa desenvolver roteiros de renovação de longo prazo para cada propriedade, estimar os requisitos de capital e acompanhar o progresso em relação a marcos regulatórios. As propriedades que não consigam cumprir os padrões mínimos arriscam tornar-se ativos encalhados.
Como a Dcycle ajuda as empresas imobiliárias a gerir dados ESG
- Agregação de dados de múltiplas propriedades: Consolide dados de energia, água, resíduos e emissões de todas as propriedades numa plataforma única com metodologia consistente
- Recolha automatizada de dados de serviços públicos: Conecte diretamente aos fornecedores de energia e automatize a ingestão de dados para eliminar erros e atrasos de entrada manual
- Cálculos de Âmbito 1, 2 e 3: Aplique a metodologia do Protocolo GHG com fatores de emissão específicos por propriedade e atualizações automáticas
- Reporte CSRD e Taxonomia da UE: Gere divulgações alinhadas com as ESRS e calcule os KPIs da Taxonomia para volume de negócios, CapEx e OpEx
- Benchmarking da carteira: Compare propriedades por intensidade energética, intensidade carbónica e classificação CPE para priorizar decisões de investimento
- Documentação pronta para auditoria: Mantenha rastreabilidade completa dos dados desde a fonte até à figura reportada para garantia externa
Solicite uma demo para ver como a plataforma funciona para carteiras imobiliárias.
Perguntas frequentes
A CSRD aplica-se a REIT e fundos de investimento imobiliário?
Sim. Os REIT que cumpram os limiares de tamanho estão sujeitos às obrigações de reporte da CSRD. Os REIT cotados na primeira vaga já reportaram dados de 2024. Para mais detalhes sobre os requisitos da CSRD, visite o nosso centro de recursos CSRD.
Quais os tópicos ESRS mais materiais para as empresas imobiliárias?
As alterações climáticas (E1) são quase universalmente materiais devido às emissões e ao consumo de energia dos edifícios. A poluição (E2) é relevante para edifícios mais antigos com materiais perigosos. A biodiversidade (E4) é importante para novos empreendimentos que afetam o uso do solo. A utilização de recursos e a economia circular (E5) aplicam-se aos resíduos de construção e ao aprovisionamento de materiais.
Que atividades imobiliárias são elegíveis ao abrigo da Taxonomia da UE?
A Taxonomia abrange a construção de novos edifícios (Atividade 7.1), a renovação de edifícios existentes (Atividade 7.2), a instalação e manutenção de equipamento de eficiência energética (Atividade 7.3), a instalação de postos de carregamento (Atividade 7.4) e a aquisição e propriedade de edifícios (Atividade 7.7).
